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房价走势如何 2018年沈阳楼市还能投资么

房价走势如何 2018年沈阳楼市还能投资么  从投资的角度看沈阳楼市会怎么走?民间有句俗语叫“投资不过山海关”,那沈阳的楼市有多少投资呢?除了开发商,对于个体投资者来说,房价会怎么样呢?  从投资的角度分析房价的涨跌,与分析其他市场,比如黄金、期货,并没有什么不同,都是讲供需平衡…

原标题:房价走势如何 2018年沈阳楼市还能投资么

  从投资的角度看沈阳楼市会怎么走?民间有句俗语叫“投资不过山海关”,那沈阳的楼市有多少投资呢?除了开发商,对于个体投资者来说,房价会怎么样呢?

  从投资的角度分析房价的涨跌,与分析其他市场,比如黄金、期货,并没有什么不同,都是讲供需平衡。当供需不平衡的时候就会使得商品价格发生较大变化。其一是货币供需,其二是商品供需,以此来分析房价才较为合理。

  首先是货币供需,也就是M1,M2与M0。具体来说,这些年由于货币的超发,我们国内形成了较大的通货膨胀,这样就有了人民币对外升值对内贬值的现象。根据央行《2017年金融统计数据报告》,到17年12月末,广义货币(M2)余额167.68万亿元,同比增长8.2%;狭义货币(M1)余额54.38万亿元,同比增长11.8%,虽然增长速度有所回落,但是流通中的货币余额(M0)仍同比增长3.4%达到7.06万亿。预计18年银行资金会进一步收紧。这主要是16-17年货币供应尤其是个人信贷方面的不断膨胀,货币在供给侧,M1、M2要下降,总额要下降!

  其二是住房供需。沈阳商品房在前两年达到库存高峰,目前住宅的库存约在1100万平左右。但是各方面条件较好的住宅,尤其是核心区住宅库存与供应均大幅度减少。从土拍上就可以看出来。多个热门板块17年土拍拍出高价,但是除自贸区、经济开发区、周边以外的三环外板块的土拍溢价率明显较低。说明开发商也在争取增加热点区域的住宅供应,为此不惜高价。

  而分析一个城市的需求,就不能不提到一个词“活力”。一个城市的活力可以表现在经济活力与人口活力两个关联的方面。先说经济层面,2017年有270多家新的IPO上市企业,这里面一家沈阳的企业都没有。、上海、深圳等一线多家,其他主要是南方一些二三线城市的企业。有这么多企业在A股上市,说明有大量的人才、资金在流向这些企业所在的城市。所以现在北上广,长三角、珠三角以及天津等地经济发展极为快速且持续。再说人口层面,17年的数据笔者还没有看到,我们以16年的数据为例。16年沈阳从外地迁入的人口有4.8万人,其中省外2.2万,省内2.6万人,而从沈阳迁出到省外的人口有3.1万人,总迁出人口3.7万人。虽然人口并没有出现很多所谓的大量流失,但这组数字也可以很清晰的看出,周围的人口向沈阳集中,但沈阳的高端人才在向省外,主要是北上广与南方等活力城市流出。即使不考虑这个层面,人口的流动增长也仅有1.1万人,增长率仅有0.15%,远低于北上广等城市。即使与自己比较,沈阳15年的人口流动增长是2.28万人,14年是2.13万人,13年是2.18万人。

  外来迁入人口的减少带来一个直接的影响,就是刚需购房者的减少。外来人口想要在一个城市扎根,购买一套住房是起码的,这点想必不会有人否认。本地人口无房的毕竟是少数,有钱换套好的,没钱这么住着是很正常的。结果就是刚性需求减弱的同时改善需求增强。改善性住房需求在未来表现的会越来越突出,要低密度、要大面积、要好物业、要好学区,尤其是大量的及公务员阶层的购房者。虽然经济总量他们未必特别高,但是福利,尤其是公积金较多,使得他们在购房时对品质的要求会越来越高。他们不可能去考虑当前主流的刚需房,可他们的需求还是会存在呀,所以沈阳楼市未来的两极分化会越来越严重。而刚需购房者通常也不会甘心买一套自己不满意的住房,最终只会有两个结果:付出更多代价去寻找品质较好的住房或是接受更加便宜的住房。

  说到具体的问题,比如说浑南区的房价。浑南房价的上涨与自贸区并没有直接关系。自贸区对大部分沈阳人来说还只是个概念,因为大部分人与自贸区是没有直接关系的。对他们来说,自贸区只是一个炒作出来的概念。所有具有炒作特性的概念都会对价格产生一定影响,但这种影响作用的是“需求”,在自贸区刚刚启动尚不足一年的现在,笔者还没有拿到数据证明这种需求是强硬的。17年浑南区房价的上涨只是因为概念的炒作使人们相信这种需求是“存在”的,他的诞生与存在进一步改变了浑南区的供需关系,从而造成浑南区房价上涨的结果。沈阳其他几区的房价也或多或少受益于这种炒作。全国的自贸区已经铺开,对于沈阳或者扩大开来说辽宁,这几年的经济发展较为迟缓,辽宁自贸区的建立,会是辽宁经济的翻身之仗,究竟能打成什么样,笔者尚没有数据可以说明结果。

  货币供应紧缩,有人会认为这会房地产,会刺激房地产资金流出。其实不然,虽然资金开始收紧,可大的层面上还是过多的,通胀依然存在而且不小,最多增加一点投资成本,所以该买的还是会买。而且,越是收紧,房产这根弦崩得越紧,也许几年都不怎么长,一旦放松,可能会把几年的都涨回来,从而形成阶梯型的房价曲线。

  这是因为目前的抵御通胀的两大硬通货就是黄金和房产。而黄金由于国际金价的问题体现不出抵御国内通胀的效果,所以房产就成为了抵御通胀的重要“资源”。还有一点是货币安置化的推进。货币化安置政策的推进,使得拆迁户手中拥有了较多的可灵活支配的资金,这部分资金大部分仍然会流回到楼市当中,他们的选择大部分仍是原居住地附近,尤其是三环内板块。经过这么多年的发展,沈阳三环内土地已经开始成为稀缺资源,尤其是热点区域。

  所以货币供需造成的通胀必然造成的商品价格上涨的现象会在沈阳房价上体现。而沈阳住房供需关系反映到房价上,高品质的高端项目由于需求增加价格涨幅10%是正常的,至少会高于通胀与CPI数个百分点,低品质的刚需房可能会受限于销售压力而给出更多优惠。改善型购房者觉得房价涨了,刚需购房者觉得好的越来越贵,便宜的又不满意,结果就是谁都不满意。

  观点来源:辽宁易生金科技有限公司创始人贺胜利,曾任职新加坡PINETWORKS国际投资公司分析师,天一金行辽宁分公司首席分析师

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